أتاح النظام إمكانية منح أرض بديلة أو حصص في المشروع
يعفى المالك من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل، ويعفى من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض عبارة عن أرض بديلة.
صدرت مؤخرًا موافقة مجلس الوزراء على نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات، الذي تضمن إجراءات نزع الملكية، والحصر والتقييم، والتعويض والإخلاء، ووضع اليد المؤقت، ويهدف النظام لتحقيق مصالح المجتمع وضمان تعويض أصحاب العقارات المتأثرة.
ونص النظام على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار إلا للمصلحة العامة وبمقابل تعويض عادل وفقاً للنظام واللائحة التنفيذية. كما لا تشمل أحكام النظام العقارات المملوكة للدولة أو أحد أجهزتها، ويجب استنفاد خيارات الأراضي الحكومية قبل اللجوء إلى نزع ملكية عقارات خاصة.
مشروعات وأعمال تجيز نزع العقارات
تشمل المصلحة العامة، التي يهدف نظام نزع ملكية العقارات إلى تحقيقها، العديد من المشروعات الحيوية، من أبرزها:
– مشاريع الحرمين الشريفين: مثل تطوير المرافق المتعلقة بمناسك الحج والعمرة والزيارة.
– مشاريع الطرق، والشوارع، وخطوط النقل، ومرافق المواصلات العامة (البرية والبحرية والجوية).
– مشاريع التخطيط والتطوير الحضري، وإنشاء المساجد والحدائق والمباني المخصصة للخدمات الاجتماعية، والتعليمية، والصحية.
– مشاريع توليد الطاقة، وشبكات المياه، والكهرباء، والغاز، والبترول، والصرف الصحي، وتصريف السيول، والاتصالات، والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي.
– مشاريع الحفر والتنقيب والمشاريع المتعلقة بالتعدين.
– مشاريع الحفاظ على المحميات البيئية، والحياة الفطرية، والتراث الحضاري والتاريخي للدولة.
– مشاريع الأمن الداخلي وإنشاء المنشآت العسكرية.
– أي أعمال أخرى يتم النص عليها في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة، أو تلك التي يحددها مجلس الوزراء بقرار منه.
قيمة التعويض عن نزع الملكية ووضع اليد
يستحق مالكو العقارات تعويضاً يعادل القيمة السوقية للعقار مع إضافة 20% كتعويض عن نزع الملكية ، بالإضافة إلى تعويضات الأضرار الناشئة عن إجراءات نزع الملكية. كما يحق التعويض نقداً أو عينياً، بما في ذلك أرض بديلة أو حصص مالية في المشروع، إذا رضي مالك العقار بذلك.
أما التعويض المستحق لمن يوضع اليد على عقاره مؤقتًا، فيتألف من: قيمة لا تقل عن أجرة المثل، وعوض عن وضع اليد المؤقت بنسبة 20% من أجرة المثل، بالإضافة إلى تعويضات عن الأضرار.
تقديم الطلب
يشمل تقديم طلب للهيئة العامة لعقارات الدولة، مع مخطط المشروع والرفع المساحي، وتحديد التكلفة التقديرية، ودراسة الأثر الاجتماعي والاقتصادي والأمني المتوقع ترتبها على نزع الملكة. ويتم دراسة الطلب من قبل لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت.
تتم دراسة الطلبات المقدمة للبدء في إجراءات نزع ملكية العقارات في ضوء عدة اعتبارات أساسية، وهي:
المصلحة العامة: يتم التحقق من أن المشروع يخدم بالفعل المصلحة العامة، وذلك وفقًا للتعريفات الواردة في النظام.
التكاليف المالية: يتم التأكد من أن تكاليف المشروع متوفرة في ميزانية الجهة صاحبة المشروع، أو من وجود الملاءة المالية الكافية، بما في ذلك حجز التكاليف اللازمة.
عدم وجود بديل حكومي: يتم التحقق من عدم وجود عقارات مملوكة للدولة يمكن أن تفي بالغرض المطلوب من المشروع.
طبيعة التعويض: يتم تحديد ما إذا كان التعويض عن نزع الملكية سيكون نقدًا أو عينًا، بناءً على ما هو مناسب للمشروع.
الآثار المتوقعة: يتم دراسة الآثار الاجتماعية، والاقتصادية، والأمنية المحتملة للمشروع.
إجراءات نزع الملكية
تُصدر الهيئة العامة لعقارات الدولة قرار اللجنة بنزع ملكية العقارات للجهة صاحبة المشروع في مدة لا تتجاوز ستين يوماً من تاريخ تقديم الطلب. ويُصدر المحافظ قرار البدء في إجراءات نزع الملكية بعد موافقة اللجنة، شريطة توفر الاعتمادات المالية أو الملاءة المالية أو الأراضي البديلة المخصصة لنزع الملكية لدى الجهة صاحبة المشروع.
تقييم العقارات
لتحديد قيمة العقارات المقرر نزع ملكيتها، يتم اتباع إجراءات تقييم دقيقة لضمان العدالة والشفافية. حيث يُسند هذا التقييم إلى ثلاثة مقيمين معتمدين تتعاقد معهم الجهة صاحبة المشروع. يتولى كل مقيم مهمة تقييم العقار بشكل مستقل، بناءً على المعايير والأدلة المعتمدة، ثم يقدّم تقريره.
تُحال هذه التقارير إلى لجنة تُشكّل في الهيئة العامة لعقارات الدولة، تضم ثلاثة مقيمين معتمدين أيضًا، للتأكد من توافق جميع التقييمات مع المعايير المحددة. في حال وجود تقييم لا يتوافق مع المعايير، يتم استبعاده ويكلف مقيم آخر بإجراء تقييم بديل.
بعد مراجعة التقييمات، تتخذ اللجنة قرارها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات المتوافقة، ويصدر المحافظ قرارًا باعتماد هذا السعر. تبلّغ الهيئة بعد ذلك الجهة صاحبة المشروع ومالكي العقارات بالقرار خلال مدة لا تتجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالة التقرير إليها.
إعفاء من الضريبة ورسوم الأراضي البيضاء
يعفى المالك من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل، بشرط أن يكون الشراء خلال خمس سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض، وأن يكون الإعفاء في حدود مبلغ الضريبة المفروضة على عملية الشراء. كما يعفى المالك من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض عبارة عن أرض بديلة.
يجوز للجهة الحكومية المسؤولة عن المشروع التعويض عن الأرض المنزوعة ملكيتها بأرض منحة بديلة، في حال كانت الأرض الأصلية فضاءً وغير مستثمرة، وكانت أساس ملكيتها منحة حكومية. ويُشترط أن تكون أرض المنحة البديلة في نفس الموقع أو في موقع آخر له مزايا مماثلة، وأن تكون قيمتها السوقية أعلى من الأرض المنزوعة بنسبة تتراوح بين 20% و40%.
إخلاء العقار وصرف التعويضات
تحدد الهيئة العامة لعقارات الدولة، بالاتفاق مع الجهة صاحبة المشروع، تاريخ إخلاء العقارات، مع إبلاغ المالكين بذلك. وبشكل عام، تُستكمل إجراءات صرف التعويضات نقدًا أو عينًا قبل تاريخ الإخلاء المحدد، إلا في الحالات الاستثنائية التي يقررها المحافظ.
إذا لم تُستكمل إجراءات صرف التعويض خلال 3 سنوات من تاريخ صدور قرار البدء في نزع الملكية، يحق للمالكين طلب إعادة التقدير، ما لم يكن التأخير بسببهم. وفي حال كانت قيمة التعويض بعد إعادة التقدير أقل من القيمة السابقة، فيعتمد التعويض الأعلى لضمان حق المالك.
إذا تم إخلاء العقار قبل استكمال إجراءات صرف التعويض، يستحق المالك أجرة المثل عن المدة التي تلي الإخلاء حتى استلام التعويض، بالإضافة إلى نسبة 10% من أجرة المثل، ما لم يكن سبب تأخير التعويض يعود للمالك نفسه. يتم تقدير أجرة المثل وفقًا لآليات التقييم المعتمدة في النظام.
وضع اليد المؤقت
يجوز وضع اليد المؤقت على العقارات مقابل تعويض عادل، وذلك لتحقيق مصلحة عامة ذات طابع مؤقت. ويتم تحديد التعويض وفقًا لإجراءات التقييم المعتمدة في النظام.
ويصدر المسؤول الأول في الجهة صاحبة المشروع قرار وضع اليد المؤقت، على أن يحدد القرار المدة والغرض منه، وأن يسبقه موافقة لجنة نزع ملكية العقارات. وفي الحالات الطارئة، يمكن للمسؤول إصدار القرار خلال مدة لا تتجاوز 30 يومًا، على أن يتم إبلاغ اللجنة به لاحقًا. وتُعرّف الحالات الطارئة بأنها أي حالة تشكل تهديدًا جديًا وغير متوقع للسلامة العامة أو الأمن، أو خطرًا يهدد بخسائر في الأرواح أو الممتلكات.
يجب ألا تتجاوز مدة وضع اليد المؤقت على العقار ثلاث سنوات كحد أقصى. وإذا رأت الجهة صاحبة المشروع أن هذه المدة غير كافية، يمكن تمديدها لفترة أخرى لا تتجاوز ثلاث سنوات، شريطة موافقة لجنة نزع ملكية العقارات وموافقة مالكي العقارات على ذلك. إذا تعذر الاتفاق مع المالكين، فعلى الجهة إخلاء العقار بنهاية المدة الأصلية.
